顶楼漏水致家具泡水物业甩锅“没责任”？律师：这3步做对了才能维权成功

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　　去年秋天，住在某小区顶楼的张先生发现卧室天花板有渗水痕迹，墙角的墙皮开始泛黄鼓包。起初只是零星的水渍，他没太在意，直到一场秋雨过后，天花板开始滴滴答答滴水，滴在地板上形成一个个小水洼。张先生赶紧联系物业，当天下午修东西的人上门查看，确认是楼顶檐沟堵塞，雨水堆积后渗入防水层。物业简单用高压水枪冲了冲檐沟，清理了表面的落叶和淤泥，渗水情况确实减轻了，张先生想着“问题解决了”，便没再追究。

　　谁也没想到，今年3月的一个深夜，一场罕见的暴雨突袭。睡梦中的张先生被“哗哗”的水流声惊醒，开灯一看，卧室天花板像开了“水龙头”，水流顺着电线、窗帘往下灌，新买的实木衣柜、地板被水浸泡，墙面上的乳胶漆大片脱落，甚至连放在床头柜的笔记本电脑也进了水。张先生冒雨爬上楼顶，发现檐沟里堆满了枯枝和建筑垃圾，排水口完全被堵死，积水足有20厘米深——原来上次物业根本没彻底清理，只是做了表面功夫。

　　第二天，张先生带着受损家具的照片找到物业，要求赔偿相应的损失。但物业经理却耸耸肩：“楼顶是公共区域，我们定期打扫了，下雨是天灾，跟我们没关系。”看着对方无所谓的态度，张先生又气又急：明明是物业没做好维护，怎么能把责任全推给业主？

　　很多人以为“楼顶漏水只能自认倒霉”，其实法律早有明确规定：根据《民法典》第942条，物业必须对小区共有部分（包括楼顶、电梯、外墙等）进行定期维护、修缮和管理。楼顶檐沟属于全体业主共有，物业收取了物业费，就有义务确保排水系统畅通，防止漏水影响业主生活。就像你花钱请保姆打扫房子，保姆却只擦了看得见的地板，没通下水道导致厨房漏水，当然要承担责任。

　　回到张先生的案例，物业并非完全没处理，而是处理不彻底。第一次检查时已经发现檐沟堵塞是漏水原因，却只做了表面清理，没有排查防水层是否破损，也没定期复查排水口是否通畅，最后导致暴雨时积水倒灌。这种行为在法律上属于“履行合同义务不符合约定”。简单来说，物业答应了“好好维护公共设施”，但没做到位，就像外卖员承诺“准时送达”却晚了1小时，还把汤洒了，当然要承担赔偿责任。

　　张先生做得最对的一点，就是发现渗水后第一时间联系物业。法律规定，业主有义务及时反馈问题，但没有义务自行维修共有设施。如果张先生没报修，物业可能会以“业主没告知”为由抗辩，但他不仅报修了，还保留了微信聊天记录和维修工单，这就验证自己尽到了合理注意义务，责任完全在物业一方。

　　1.沟通记录全保留：报修时的电话录音、微信截图、书面报修单（如果有物业签字），甚至现场维修时的视频，都要保存好。张先生就聪明地截图了物业经理回复“已安排清理”的微信消息，这在法庭上就是证明物业知晓问题的关键证据。

　　2.损失清单列清楚：受损家具的购买发票（如果找不到，订单截图、品牌型号也可以）、维修公司的报价单、墙面修复的预算表，甚至泡水地板的现场视频（记得打开手机的“时间水印”功能，证明拍摄时间）。张先生还特意找了装修公司上门评估，拿到了一份详细的损失清单，每项费用都有依据。

　　3.现场痕迹别破坏：漏水发生后，不要急着清理现场，先拍照录像固定证据。如果物业拖延处理，导致损失扩大（比如泡水的地板发霉），这些新增损失也能要求赔偿。

　　1.带着证据去谈判：把整理好的资料装在文件夹里，当面递给物业经理，明确说：“根据《民法典》第942条，楼顶是你们负责维护的，现在因为你们没清理好，导致我家损失XX元，这是证据，我们先好好谈，谈不拢我只能走法律途径。”专业的态度会让物业知道你不是“好糊弄”的。

　　2.试试“第三方压力”：如果物业敷衍，可以向业主委员会反映（没有业委会就找居委会或街道办），请求他们介入协调。张先生所在小区没有业委会，他就拨打了12345市民热线，很快街道办派人来调查，物业态度明显好转。

　　3.书面函件留底线：如果协商多次无果，能够最终靠EMS给物业发一封《赔偿申请书》，注明“因贵司未履行维护义务，导致本人财产受损，现要求X日内赔偿XX元，否则将追究法律责任”。快递单上一定要注明“赔偿申请书”，保留回执，这在诉讼时能证明你曾积极协商。

　　1.起诉状怎么写？：网上有模板，重点写清楚双方信息、漏水经过、物业过错、损失金额和法律依据（比如《民法典》第577条、第942条）。张先生找律师帮忙写的时候，律师还特意加上了“物业首次维修不彻底，放任隐患存在”的细节，让事实更清楚。

　　2.鉴定评估很重要：如果物业对损失金额有异议，法院会委托专业机构评估。比如张先生家的地板泡水后变形，装修公司报价8000元，物业说“太贵了”，法院就找了第三方评估机构，最终认定7500元合理。

　　3.执行阶段别放弃：万一物业败诉后拖着不赔钱，直接申请法院强制执行，他们的银行账户会被冻结，甚至有可能被列入失信名单。张先生就听说小区之前有业主打赢官司后，物业不到一个月就乖乖赔钱了，因为怕影响企业信用。

　　这件事最让张先生心寒的，不是家具受损，而是物业的态度：“交物业费的时候比谁都积极，出了问题就装聋作哑。”但他也明白，维权不是为了吵架，而是让物业知道：业主的合法权益不容侵犯，公共设施的维护需要双方配合——业主按时交物业费，物业认真尽义务，这才是正常的物业服务关系。

　　如果你家也遇到类似问题，记住：别忍气吞声，也别冲动闹事，用法律武器保护自身。就像张先生说的：“我不是计较那点钱，而是想讨个公道。如果今天纵容物业甩锅，明天可能更多业主遭殃。”

　　最后提示警醒我们：平时多关注小区公共设施的维护情况，察觉缺陷及时报修并留痕，这不仅是保护自身，也是在监督物业履行职责。毕竟，我们花一辈子积蓄买的房子，不该因为物业的失职变成“水帘洞”。

　　小区是我们共同的家，物业服务的本质是“服务”而不是“管理”。当遇上问题时，业主的冷静维权、合理沟通，才是让小区慢慢的变好的关键。记住：法律永远站在守规则、懂维权的人这边，只要我们敢较真、会较真，就一定能守住自己的权益。

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